Sama halnya dengan lini bisnis properti lainnya, usaha rumah kos (kos-kosan) tidak luput dari kewajiban perpajakan. Kendati demikian, skema perpajakan yang mengikat bisnis kos nyatanya berbeda dengan aturan yang berlaku untuk sewa kontrakan biasa.
Direktorat Jenderal Pajak (DJP) menjelaskan bahwa bisnis kos-kosan dikecualikan dari ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 (PP 34/2017) tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
Dalam penjelasannya, DJP mengategorikan rumah kos, asrama mahasiswa, pondok pekerja, hingga kamar penginapan sebagai jasa pelayanan penginapan, bukan persewaan bangunan murni.
“Artinya, penghasilan dari rumah kos tidak dikenai PPh Final 10 persen berdasarkan PP 34/2017 sebagaimana yang berlaku pada sewa kontrakan atau ruko,” tulis keteragan resmi DJP.
Lalu, Bagaimana Skema Pajak Rumah Kos?
Meski dikecualikan dari PPh Final persewaan bangunan 10 persen, penghasilan dari bisnis kos-kosan tetap menjadi objek pajak melalui PPh Penghasilan Usaha. Besaran dan skemanya disesuaikan dengan profil Wajib Pajak (pemilik usaha):
-
Skema UMKM (PPh Final 0,5%): Merujuk pada PP Nomor 20 Tahun 2026, Wajib Pajak Orang Pribadi yang menjalankan usaha kos dengan omzet bruto tidak melebihi Rp4,8 miliar per tahun dapat memanfaatkan tarif PPh Final UMKM sebesar 0,5 persen.
-
Fasilitas Bebas Pajak (Omzet < Rp500 Juta): Bagi pemilik kos perorangan yang total omzet per tahunnya di bawah Rp500 juta, penghasilannya bebas pajak (tidak dikenai PPh Final 0,5%). Pajak baru dihitung atas kelebihan omzet di atas Rp500 juta.
-
Skema Umum: Apabila persyaratan skema UMKM tidak terpenuhi, penghasilan rumah kos akan dihitung menggunakan ketentuan PPh Tarif Umum (Pasal 17 UU PPh).
DJP mendefinisikan bisnis rumah kos sebagai pemanfaatan sebagian atau seluruh bangunan rumah yang difungsikan untuk jasa pelayanan penginapan.
Gambaran umumnya adalah satu bangunan rumah yang dibagi menjadi beberapa kamar tersendiri, di mana penghuni menyewa per kamar sementara fasilitas seperti dapur dan kamar mandi dapat digunakan bersama. Pengelola menetapkan aturan operasional, mengatur pergantian penghuni, serta menerima pembayaran berbasis sewa per kamar.
